修繕費として計上できる？マンション・ビルの防水工事の基礎知識

ビル・マンションの防水工事の気になるところは修繕費として計上できるのかということではないでしょうか？

今回は、修繕費における減価償却を正しく理解するために重要となるポイントを3つに絞って解説していきます。

1.　防水工事は、修繕費として計上できるケース

防水工事は、高いものになると何百万円もお金がかかってしまいます。

会社のベランダなどを防水工事として行う際に、経費に参入できないのでしょうか？実は、経費には参入できるケースがあるのです。減価償却費と修繕費を計上し、決算で税金を免除してもらうことができます。

その条件とはどのようなもので、どのような場合に、修繕費と減価償却できるのでしょうか。

1-1.　修繕費か資本的支出か

防水工事を行って、ひび割れやはがれなどを直し、下の層にある防水層に補修を入れるのであれば、見積もりは百万円を超えることも珍しくありません。あまりに安すぎる業者は腕に不安が残るので、ちゃんとした業者に頼みたいところです。

防水工事は、定期的に行う必要があります。定期的にといっても、10年～15年スパンでいいでしょう。建物を補強するために、価値を落とさないために工事を行います。しかし、原状回復を超えて、耐久性が向上しては、資本的支出として見られてしまうリスクもあります。

しかし、支出金額が20万円以上で、3年以上の工事である場合、そして明らかに価値を高めるもしくは耐久性を高める工事であるかの判断を行って、修繕費か資本的支出かの判断を行います。資本的支出は資産の増加になりますが、修繕費は経費ですので大きく異なります。

防水工事は、近年の施工技術の向上や塗料などの品質向上によって、耐久性がアップすることも考えられます。ですが、基本的には、工事金額をかけなければ、建物の維持管理が困難になる場合などは、修繕費として認められます。明らかに修繕費に該当するケースとみなすことができます。

1-2.　固定資産の回復

建物などは、帳簿上は、固定資産として計上されていることだと思います。通常の維持管理、または災害等によって、毀損した固定資産の現状を回復するための費用が、防水工事になりますので、防水工事も修繕費として計上することができます。当然ですが、決算時に修繕費として計上し、税金を免除してもらうことができます。

そして、資産として、修繕費にならない場合もあります。当然ですが、価値が増加したり、使用できる期間が伸びたりした場合などは、数年から数十年に渡って、減価償却を行う必要があります。

ですが、防水工事の多くは、判例でも修繕費として認められています。雨漏りが発生していて建築から相当年数が経過している場合、屋根の雨漏りを防ぐために応急措置的に行った防水工事、工事を行わないと使用できる期間が短縮されてしまうため、維持管理のための修繕費として認められたケースがあります。

逆に、老朽化のために3000万円をかけて大規模リフォームを行った場合などは、修繕費として認められませんので、固定資産として減価償却を行う必要があります。全体的に、原状回復として認められるものであれば、防水工事であっても、修繕費として認められるのです。

2.　防水工事の耐用年数は10年〜15年

防水工事の耐用年数は、10年から15年です。その分だけ、建物の原状回復が進むことになります。建物の耐用年数は、鉄筋コンクリートで35年程度ですので、資産価値が下がらないように防水工事をすることが大切です。

修繕費は、大きな金額ですので、単なるトップコートの塗り替えであっても、申告書に修繕費として計上していないことがあると、非常にもったいないです。無駄な税金は払わないようにしましょう。

3.　税理士に相談しなくとも自分で修繕費に計上できる

修繕費は、20万円以上で、サイクルが3年以上あれば、原状回復にまつわる費用であれば修繕費として計上できます。

3000万円のアパートを所有しており、200万円かけて防水工事を行った場合、その200万円は、控除額なしに修繕費として全額認められます。税理士さんに頼らなくとも、自分で修繕費に計上できますので、確定申告の際は、領収書や見積書などを忘れないようにしましょう。

また、わからないことがあったら、国税局のタックスアンサーや、最寄りの税務署に電話をかけてみて、質問してみましょう。ある程度のところまでは、確定申告は自分でできます。防水工事は、大きな金額になりますので、何もせずに税金対策を行わないのはもったいなすぎます。

4.　特別な塗装工事のケースには注意！

防水工事は、通常の維持管理のために要する支出、原状回復のために要する支出であれば、修繕費として認められるのはこれまで見てきました。

ですが、特別に上質な防水美装なのであれば、それは資本的支出となります。

そのため、その場合は、固定資産に計上されますので、減価償却を行う必要があります。耐用年数ごとに減価償却を行って、税金を控除してしまうといいでしょう。

いずれにせよ、なんらかの節税になりますので、防水工事の際は、お金にまつわる資料を残しておきましょう。修繕費とするか、資本的支出とするかで、免除される税金の金額も、大きく異なってきますので、美観をアップさせる防水美装の場合は、注意が必要となります。